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【建ぺい率・容積率】住宅を建築するルール|マイホームの基礎知識

author:
  • 阪本恵章
category:
  • マイホーム基礎知識

こんにちは、匠工房です。前回はお家が建てられるエリア・建てられないエリアについてお話ししました。お家が建てられるエリアであっても、土地いっぱいにお家を建てたり、住宅街に5階建てのお家を建てたりして周りのお家の日当たりなどを妨害されては困りますよね。そこで建ぺい率や容積率などの制限を建築基準法によって定めています。今回はそんな建物の制限についてお話しします。

1. 建ぺい率

建ぺい率とは、敷地に対する建築面積の割合のことをいいます。この建ぺい率は都市計画区域内の用途地域によって定められており、その定められた数値内におさまるような広さで建築しなければなりません。例えば、建ぺい率が60%に定められているとします。建築面積とは建物を真上から見たときの範囲のことをさします。土地の面積が100㎡だとすると、建築面積は60㎡が上限だということになります。

 

敷地が角地である場合など、例外的に建ぺい率が緩和される場合もあります。

 

”建築基準法第53条

建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合(以下「建蔽率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。”

2. 容積率

容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合のことをさします。法律によって定められた数値と敷地に接している道路(前面道路といいます)の幅によって定められた数値を比べて、小さいほうがその土地の容積率として適用される決まりになっています。延べ床面積とは、建物の全ての階層の床面積を足した合計のことをいいます。例えば、容積率は200%、土地の広さが100㎡だとします。そうすると、建物の延べ床面積の上限は200㎡ということになります。

 

”建築基準法第52条

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(以下「容積率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。ただし、当該建築物が第五号に掲げる建築物である場合において、第三項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域に関する都市計画において定められた第二号に定める数値の一・五倍以下でなければならない。”

3. 高さ制限

3-1.道路斜線制限

 

高さ制限とは、その名の通り建築するお家の高さの上限を制限するものです。用途地域などで上限が定められています。

 

道路斜線制限とは、お家に接する道路にも一定の日当たりと風通りを確保しなければならないというルールです。前面道路の反対側の境界線から一定の勾配の斜線内に建物の高さをおさめる必要があります。

 

3-2.北側斜線制限

 

お家の北側にあるお家にも、きちんと日が当たり風が通るよう建物の高さを制限しているのが北側斜線制限です。北側斜線制限は最も建物への制限が厳しい用途地域(第一種・第二種低層住居専用地域)に設けられています。お家の真北方向の隣地境界線あるいは真北方向の前面道路の反対側の境界線から定められた数値におさめなければなりません。

 

3-3.隣地斜線制限

文字通り、隣地への日当たりや通風を確保する目的で定められているのが隣地斜線制限です。

 

3-4.日影制限

 

日影制限とは、冬至の日を基準に一切日が当たらない場所ができないような高さのお家を建てなさいというのが日影制限です。冬至の日を基準にしているのは、その日が1年で最も日が短く、影が長くなる日だからです。午前8時から午後4時まで(北海道のみ午前9時から午後3時まで)の間に一定時間続けて日が当たらないよう建物の高さを抑えなければなりません。

 

”建築基準法第56条の2

別表第四(い)欄の各項に掲げる地域又は区域の全部又は一部で地方公共団体の条例で指定する区域(以下この条において「対象区域」という。)内にある同表(ろ)欄の当該各項(四の項にあつては、同項イ又はロのうちから地方公共団体がその地方の気候及び風土、当該区域の土地利用の状況等を勘案して条例で指定するもの)に掲げる建築物は、冬至日の真太陽時による午前八時から午後四時まで(道の区域内にあつては、午前九時から午後三時まで)の間において、それぞれ、同表(は)欄の各項(四の項にあつては、同項イ又はロ)に掲げる平均地盤面からの高さ(二の項及び三の項にあつては、当該各項に掲げる平均地盤面からの高さのうちから地方公共団体が当該区域の土地利用の状況等を勘案して条例で指定するもの)の水平面(対象区域外の部分、高層住居誘導地区内の部分、都市再生特別地区内の部分及び当該建築物の敷地内の部分を除く。)に、敷地境界線からの水平距離が五メートルを超える範囲において、同表(に)欄の(一)、(二)又は(三)の号(同表の三の項にあつては、(一)又は(二)の号)のうちから地方公共団体がその地方の気候及び風土、土地利用の状況等を勘案して条例で指定する号に掲げる時間以上日影となる部分を生じさせることのないものとしなければならない。ただし、特定行政庁が土地の状況等により周囲の居住環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合又は当該許可を受けた建築物を周囲の居住環境を害するおそれがないものとして政令で定める位置及び規模の範囲内において増築し、改築し、若しくは移転する場合においては、この限りでない。”

 

 

3-5.絶対高さ

 

用途地域のうち第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域に規定されている建物の高さの上上限のことをいいます。10mか12mのどちらかに決められており、この高さ以上のお家を建てることはできません。第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域は最も建物に関する制約の多い地域です。建物の高さを揃えて街並みをより美しくそろえる目的があります。絶対高さが定められている地域では、3階建ての建築は難しいので3階建てのお家を建てたい方は要注意です。

4. まとめ

・エリアによって建物の広さや高さが決められています。

・特に建物の高さは建てたいお家と相容れない場合がありますので、3階建てなどの建築を検討している方は、土地探しからしっかりとチェックするようにしましょう。

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