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土地と建物の予算について|資金計画・住宅ローン

author:
  • 原亮太
category:
  • 資金計画・住宅ローン

こんにちは、匠工房です。

今回は土地と建物それぞれの予算バランスや諸経費についてです。資金計画をしっかりと行なって総予算は3,500万円と決まったとします。多くの方はマイホームを建てるために土地を購入し、建物を建てることになると思います。それでは予算に対する土地と建物のバランスの考え方についてお話しします。

1. マイホーム購入には諸経費がかかる

1-1.土地の諸経費

 

マイホーム購入において、土地・建物・住宅ローンにはそれぞれ諸経費が必要となります。それぞれの諸経費を合わせた総額が、資金計画における予算となるよう考える必要があります。

 

土地の諸経費としては、①仲介手数料 ②固定資産税の清算金 ③土地契約時の印紙代 ④登記費用がかかります。

 

①仲介手数料

仲介手数料とは、土地や一戸建てを仲介業者(不動産会社)を通して売買する場合に支払うお金のことをいいます。仲介業者の利益となるお金です。仲介手数料は法律によって上限が決まっています。400万円を越える物件の場合は【売買価格×3%+6万円+消費税】が上限となります。例えば、1,000万円の土地の場合、仲介手数料は税込396,000円となります。(400万円以下の物件の仲介手数料の上限は18万円+消費税です)仲介手数料は所有者が宅建業者の場合は発生することがありませんが、市場に出ている多くの売土地は個人所有なので、仲介手数料が発生することを覚えておいてください。

 

②固定資産税の清算金

土地の引渡しをする年の固定資産税は売主様と買主様で日割り精算します。1月1日に所有している人に対して納税通知書が届くからです。売主様には納税通知書に従って1年分納めてもらい、所有者が変わる日以降の分を買主様が売主様に返金する形をとっています。関西では4月1日を起算日として計算することが多いです。

 

③土地契約時の印紙代

土地の売買契約書には印紙を貼ることになっており、その印紙代は売主様・買主様それぞれが1通分ずつ負担します。例えば、1,000万円超5,000万円以下の売買金額の場合は印紙代は軽減措置により1万円です。こちらは必ず必要になるお金です。

 

④登記費用

土地を購入したら名義を変えなければなりません。これを登記といいます。登記簿上の所有権を移転させたり住宅ローンの抵当権の設定をしたりするのに登録免許税という税金を納めなければなりません。登録免許税は固定資産税評価額と定められた税率から計算されます。

 

加えて、物件によってかかる費用がいくつかあります。多いのはライフラインに関する費用やブロックフェンス代です。ライフラインに関する費用としては水道加入金と受益者負担金があります。これらは上水道・下水道それぞれを使用する際に市町村に支払うお金です。ブロックフェンス代とは新たに整備された分譲地などで境界に立てられたフェンスに対するお金です。これはブロックフェンスを設置した売主様にお支払いすることになります。

 

土地の諸経費は物件価格の1割程度必要であることが多いですが、土地によって必要な諸経費が様々です。地域によってかかる費用などもありますので、購入前に物件価格以外で必要な諸経費に関してしっかりと確認するようにしましょう。

 

1-2.建物の諸経費

 

建物は建物代金以外に様々な諸経費が必要です。建物会社さんによって見積もりの作り方や名称が異なります。また、以下に挙げられた内容が建物代金に含まれていることもありますので、参考程度にご覧ください。建物の諸経費としては、だいたい400万円~500万円くらいかかります。

 

①登記費用

土地と同様に建物にも登記を設定する必要があります。ただし、土地とは違い新築の登記は2つあります。保存登記と移転登記です。保存登記とは新たに建物を建築したときに「ここに建物があります」と示すためのものです。そして、それが「私のものです」と示すのが移転登記です。

 

②火災保険

火災保険は、火災や水災、風災によるお家の損害を補償してくれる保険です。住宅ローンを組む場合は火災保険の加入が必須です。火災保険という名ですが、台風や水害による損害に対しても保険金が下ります(契約するプランによる)。また、近年では地震がとても多く、その被害も大きくなっています。火災保険はオプションとして地震保険にも加入することができます。地震による火災は火災保険では補償されないので、未来の安心のために地震保険にも加入することを強くオススメします。

 

③外構費

お家の外回りは、お家全体の見た目を大きく左右します。しかし、外構費は希望をたくさん盛り込むと驚くほど高額になることがあるので注意が必要です。駐車スペースにコンクリートや石材を敷いたりデザイン性の高いものにすると金額は跳ね上がります。「こういうアプローチにしたい」という希望を出しつつ、予め「100万まで!」と決めてプランニングしてもらうと安心です。

 

④地盤調査費用や建物を建築する上で必要な経費

注文住宅の場合、建物の本体代金の他に建物建築確認申請費用や水道や電気工事費、地盤調査費用などが必要になります。

 

・建物建築確認申請費用

建物を建てる場合、建築前に行政に許可を得て確認済証の交付を受けなければなりません。そこにかかる費用のことをいいます。

 

・地盤調査費用

建物を建てる前に、その土地が建物に耐えられる強度なのかを測定する費用です。地盤改良で地盤の補強が必要であるという結果が出た場合は、地盤改良工事費用が必要となります。地盤改良が必要な土地かどうかは調査をしてみなければ分かりません。地震のときに液状化したり建物の重さに耐えられず傾いてしまう可能性がないかどうか、しっかりと確認してもらいましょう。

2. 土地と建物と予算について

2-1.土地が決まっている場合

 

まず、気になっている土地があるとします。総予算が3,500万円で、その土地の価格が1,200万円だとしたら、建物にいくらお金をかけることができるでしょうか?物件価格1,200万円に諸経費がだいたい100万円ほどかかります。合わせて1,300万円となるので3,500万円から差し引くと残りは2,200万円。これが建物にかけられる予算ということになります。ただ注意が必要なのは、2,200万円は諸経費を含めた金額です。諸経費に400万かかるとすると、建物価格を1,800万円に抑えられる建物屋さんを探す必要があるということになります。

 

2-2.建物屋さんが決まっている場合

 

次に建てたい建物屋さんが決まっている場合はどうでしょうか?同じように諸経費込みで2,200万円の建物屋さんが決まっているとき、土地にかけられる予算は1,300万円となります。諸経費も考えると1,200万円くらいまでの物件価格の土地を探さなければなりません。

建物屋さんを探すときは、土地の予算を圧迫するような探し方はNGです。住みたいエリアの相場を考慮して、土地が買える範囲で建物屋さんを探すようにすると、予算を大きく上回ることはないでしょう。

3. 3.まとめ

・土地を購入するにも建物を建てるにも諸経費が必要!

 

・諸経費も考慮した上で土地探し・建物屋さん探しをしましょう!

 

・どちらかを圧迫するような探し方はNG!住みたいエリアがあるなら、そのエリアの相場から土地の予算を考慮しつつ、建物屋さんを探しましょう!

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