こんにちは、匠工房です。今回は住宅ローンの本審査についてお届けします。

1.本審査とは

1-1.事前審査と本審査

 本審査とは、事前審査と土地や請負契約が終わったあとに行なう、金融機関による2度目の住宅ローン審査です。

 事前審査は住宅ローンの契約者の返済能力について簡単に審査するものですが、本審査では長い時間をかけてより厳密に行なわれます。

 また、返済能力だけでなく本人の健康状態も確認されます。団体信用生命保険の加入審査です。さらに購入する土地や建物の担保価値についても審査されます。例えば3000万円の借入れをしたい場合、金融機関はその土地や建物が3000万円を融資しても問題ない価値があるかどうかを判断する必要があります。市街化調整区域のように家が建てられる人が限られるような土地は活用方法も限られるため価値が低いと見なされることがあります。その場合は希望額より低い額で審査が下りることもあります。

1-2.本審査に必要なもの

 本審査では事前審査より厳密な審査をするため公的な書類を用いて審査を行ないます。審査期間は2週間ほどで、場合によっては1カ月ほどかかることもあります。

 本審査で必要なものは以下の通りです。

・ローン本審査申込書

・団体信用生命保険審査用紙

・運転免許証などの本人確認書類

・健康保険証

・住民票

・実印

・印鑑証明書

・課税証明書または納税証明書(確定申告の有無で異なります)

・登記簿謄本

・(土地)売買契約書・重要事項説明書

・(建物)請負契約書・建築確認済証一式

印鑑証明書や課税証明書などは役所や市町村によってはコンビニで取得することができます。取得にはお金がかかりますのでご注意ください。

2. 本審査に落ちる原因と対策

 事前審査を通過していれば、基本的に本審査で落ちる可能性はあまりありません。しかし、事前審査をしたときと大きく状況が変わっている場合は落ちてしまうこともあります。どういったケースが考えられるのか、見てみましょう。

2-1.転職をした

 まずは転職をしたケースです。事前審査で申告した内容(職場や年収など)が異なっている場合は本審査が通過しにくくなります。あくまでも事前審査で審査した内容に基づいて本審査を行なうからです。勤続年数が0からのスタートとなることや、年収が変化することを考えてもマイホーム計画中の転職は賢明ではありません。

2-2.多額の借入れをした

 やむを得ない場合であっても、多額の借入を事前審査後から本審査までにしてしまうと本審査に大きな影響を及ぼします。こちらも事前審査の内容と大きく異なってしまうからです。また、住宅ローンの借入額は返済比率と関係します。借入れをすると、その分住宅ローンの返済に充てられる額が減ってしまうと考えてください。審査に落ちたり希望額を借りれなくなったりしてしまいます。やむを得ない場合(車が壊れてしまい、ローンで車を買う必要があった等)、早急に担当者に連絡するようにしましょう。

2-3.信用情報にキズがついた

 借入れをした状態で住宅ローンを組む予定の方もいらっしゃるでしょう。その場合、月々の返済は欠かさず行なうようにしてください。もし返済を怠ってしまうと、個人信用情報にキズがついてしまい、本審査に落ちてしまう可能性があります。自己資金に余裕があるなら、事前にその他の借入れは返済し、個人信用情報にリスクがない状態でマイホーム取得に動くようにしましょう。

3. まとめ

・本審査は事前審査と状況が変わらないのであれば恐れる必要がありません。

・やむを得ない借入れや転職などの事情が発生した場合は、必ず担当者に連絡し対処を考えるようにしましょう。 

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今回は、資金計画の大切さについてお話しします。

1.資金計画について

1-1.資金計画とは

資金計画とは、住宅ローンを利用しマイホームを購入するにあたって、月々いくらの返済なら無理がないかを考え、予算を決めることをいいます。住宅ローンはいくら借りて、自己資金はいくら用意するのか？住宅ローンの返済額は最大いくらなら払い続けられるのか？など、マイホームとお金は切っても切り離せない関係です。 

資金計画はマイホーム購入のための第一歩です。例えば、いくら手元に持っているか確認しないまま、高いお買い物はしませんよね？きちんと払えるか確認してからレジへ向かうと思います。マイホームも同じことです。自身の経済状況を確認してから、土地探しや建物屋さん探しへと踏み出しましょう。

2.資金計画の手順

2-1.①事前審査をする

資金計画の最初の一歩は「事前審査」です。事前審査とは、金融機関に自分は住宅ローンが借りられるか、またいくら借りられるか等を審査してもらうことをいいます。住宅ローンの事前審査は非常に手軽で、「免許証」「保険証」「直近の源泉徴収票」があれば無料で受けることができます。(会社経営者や個人事業主の方は異なります)

事前審査は土地から購入する方にとっては非常に重要なプロセスです。土地探しより先に事前審査をしておくことをオススメします。

例えば、事前審査をせずにマイホーム計画を進めたとします。土地と建物合わせて4000万円となり、契約することになりました。その後、銀行の審査の結果3000万円しか借りることができず、1000万円の自己資金を用意しなければならないことが分かりました。さあ大変です。いきなり1000万円を用意してくださいと言われて用意できる人はどのくらいいるでしょうか？こうなってしまわないよう、先にお財布の中身を確認しておきましょう、というのが事前審査なのです。

2-2.②無理のない支払い額を決める

事前審査では住宅ローンでいくら借りられるかを確認することができますが、資金計画はここで終わりません。「いくら借りられるか？」が分かれば、次は「いくら借りるか？」を明確にする必要があります。マイホームを購入してから始まるのが「月々の返済」です。重要なのは「4000万円借りる」ことではなく、「月々いくら返していくか」なのです。月々10万円ずつ返していくのか、8万円ずつ返していくのかでは、借入額が当然違います。月々の返済が家計を圧迫しないよう考えるのも、大切な資金計画です。

2-3.③予算を決める

事前審査によって借りられる金額を知り、希望の月々の返済額から逆算して借りたい金額が分かりました。もしマイホームに充てられる自己資金があるならその額を足して、マイホームのための総予算が割り出されたことになります。

ところでマイホームには「土地」と「建物」が必要です。ほとんどの方は土地探しから始めることと思いますが、土地と建物にはそれぞれ本体価格と諸経費がかかります。したがって、土地と建物にそれぞれどう予算を振り分けるかを考える必要があります。

例えば総予算が4000万円だとします。希望する土地に1500万円かかるとすれば、建物にかけられるお金は2500万円です。土地の価格が高ければ、当然建物の予算を圧迫することになります。土地と建物のバランスを考えながら土地探し・建物屋さん探しをする必要があるということですね。

3.資金計画が大切な理由

3-1.生活が破綻するのを防ぐ

以上で述べたように、資金計画をすることでお金の見通しを立ち、上限と予算を決めることによって、どのくらい無茶ができるのかも知ることができます。マイホーム計画では、特に建物の打ち合わせで総額が上がっていく傾向にあります。

「あれもしたい」「これもしたい」を全て含めると、総額が跳ね上がり、結果マイホーム購入後の家計を圧迫し、生活が苦しくなってしまうのです。せっかく夢のマイホームを手に入れることができたのに、そのせいで家計が成り立たなくなり家を売る羽目になっては元も子もありませんよね。

ある程度の予算と「どれだけ追加してもこの金額は絶対超えない」という意識を持ちながらマイホーム計画を進めれば、満足のいくマイホームと無理のない支払いをしていくことができます。

3-2.スムーズなマイホーム作りのため

資金計画をまったくせずにマイホーム計画を進めていき、いざ事前審査をしたときに希望額が借りられないことが判明したり、月々の返済額が「とても払えない！」額になってしまったとします。その時点でマイホーム計画は一旦ストップ。予算に合わせた土地探しや建物の打ち合わせを、一からしなくてはいけないことになります。今までに費やしてきた時間や労力がムダになり一気にモチベーションが下がってしまいます。こうならないために、しっかりと資金計画はしておくべきです。

4. まとめ

・資金計画はマイホーム購入において最も重要！

 ・マイホームは計画ではなく、住み始めてからが本番。後悔がないよう、お金に関してしっかりと決めていきましょう。

こんにちは！匠工房です。こちらのブログでは、新築や住宅ローンについてのお話をしていきたいと思います。
モデルハウスなどの情報についても発信していきますので、お楽しみに☆

今回から、住宅ローンについての様々なお話を連載していきます。少しでも参考になれば幸いです。

1.住宅ローンとは

1-1.住宅ローンって

住宅ローンとは、「住むための家」を購入する際に利用できるローンのことをいいます。
店舗用の建物に利用することはできず、また住宅ローンは1人で複数の住宅ローンを利用することはできないので、別荘を買うために住宅ローンを利用することもできません。

1-2.住宅ローンの仕組み

住宅ローンは、購入する土地や建物を担保にしてお金を融資してもらい、決められた契約に沿ってお金を金融機関に返済していく仕組みになっています。融資されたお金には借入金額や借入期間、借りた人の属性に応じて利子がかかります。この利子が銀行の「儲け」となります。

1-3.住宅ローンが使える金融機関

住宅ローンは様々な金融機関が取り扱っています。

①銀行やネット銀行

多くの人が利用しています。金利のタイプやプランなどが豊富にあり、オプションを付けることも可能です。自分のライフスタイルに合わせて商品を選ぶことができます。 

②財形住宅融資

会社や公務員の福利厚生としてある制度です。定められた条件をクリアすれば、一般的に必要な住宅ローンにかかる手数料がかからずに利用できる場合もあります。

③フラット35

住宅金融支援機構が運営している住宅ローンです。金利が借入時から完済まで一定であることが特徴で、民間金融機関を通じて申込みをすることができます。

2.マイホーム買うなら貯金するべき？

2-1.自己資金？頭金？

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、「自己資金」や「頭金」というワードを聞いたことがあると思います。その違いはなんでしょうか？ 

自己資金と頭金は似ているように聞こえるかもしれませんが別物です。

頭金とは、マイホーム費用から住宅ローン金額を差し引いた額のことをいいます。一方自己資金とは、頭金を含めたマイホームに充てるためのお金のことをいいます。自己資金が多ければ多いほど、住宅ローンの借入額は減りますので、頭金額を越える自己資金を用意される方もいらっしゃいます。

2-2.今までは自己資金は「必要」だった

マイホームを建てる相談を親にしたら、「貯金してからにしなさい！」と言われた方もいらっしゃると思います。何故なら、皆さんの親御さん世代がマイホームを建てた時代、住宅ローンの借入金額は土地+建物代金(諸費用を除く)の80％までと定められた金融機関が多かったからです。最低でも、土地+建物代金の20％の頭金分の自己資金は必要だったわけです。

例えば、土地+建物代金が4000万円だった場合、800万円は頭金として用意する必要があったのです。かなりの大金ですよね。 

しかし、現在はどうでしょうか？

3.マイホームに自己資金は必要か？

3-1.必ずしも必要とはいえない

現在は、従来のような20％の制限はない金融機関が多いです。経済状況が大きく変わり自己資金を貯めることのハードルが高くなったことから、土地などの流通が滞ったことも背景として考えられます。

土地をはじめ、建物代金や火災保険などの諸費用まで、すべて住宅ローンで借りることができるようになりました(条件あり)。頭金を含めた自己資金が0円でもマイホームを建てることができるということです。

3-2.自己資金なしでマイホームを建てるメリットとリスク

住宅ローンを自己資金なしで借りる場合のメリットとして、マイホーム用としての貯金に縛られず欲しいタイミングでマイホームが建てられるという点が挙げられます。

例えば、賃貸に住んでいる場合。

現在、自己資金として用意できる額が0円とします。マイホームを建てる総予算が3000万とします。

今このまま建てると金利も含めて総支払額が3340万円となります。

一方、自己資金を２年かけて貯めるとします。賃貸に２年間住み続けるとその分の家賃144万円(6万円×２年間)払い続けながら、自己資金を貯めなければなりません。加えて２年後には経済状況が変わり、金利が今より高くなっているというリスクもあります。全て合わせて計算すると、総予算が変わらなくても総支払額が3461万円となり、約121万円も余分にお金がかかってしまう可能性があるのです。

金利のリスクを理解したとしても、家賃はもったいなく感じますよね。

また、手元にお金を残して置けるのも自己資金なしでマイホームを建てるメリットです。家族に何かあった場合などの不測の事態に備えて、現金はできるだけ手元に残しておきたいですよね。

一方で当然リスクもあります。自己資金なしで丸々住宅ローンを利用するということは、借入金額や毎月の返済額が増えるということになります。住宅ローンの支払い以外に子育てや車、老後などお金がかかるタイミングは多々あります。長期的な計画の中で、無理のない支払い額になるよう検討する必要があります。

3-3.自己資金が必要であるケース

ここまで、住宅ローンは自己資金なしで借りることができるというお話をしてきました。それでは誰もが自己資金なしで住宅ローンを借りることができるのかというと、答えは「ＮＯ」です。金融機関が審査時に確認する年収や借入れ額(車のローンなど)を総合的・個別に検討した上で、自己資金なしで借入れができるかどうか判断されます。

また、自己資金なしとはいえ、一時的に支払わなければならないお金があります。例えば土地の手付金。これは住宅ローンの実行前、土地の契約時に土地代金の一部を売主様に支払うお金ですので、一時的に支払う必要があります。また、家具家電を買い替える場合の費用や引っ越し費用は住宅ローンに組み込むことができないので、こちらは自己資金から賄う必要があります。マイホームを建てる費用は自己資金0円で叶っても、全く貯金を崩さずに、というのは難しそうです。

4.まとめ

・金融機関が、年収や借入れ状況などに問題がないと判断すれば、自己資金なしで住宅ローンを組むことはできます。 

・その分借入額が増えるので、毎月の返済額が家計を圧迫する可能性があります。綿密な資金計画が必要です。

・自己資金なしで住宅ローンを組めたとしても、土地契約時の手付金は一時的に支払う必要があります。 

・家具家電代や引っ越し費用は住宅ローンに組み込めないので、別途用意する必要があります。