こんにちは！匠工房です。本日は注文住宅に必要な諸経費についてお話しします。注文住宅を建てる際には、「土地の価格」「建物の価格」以外にも費用が必要です。注文住宅を建てるためにかかる費用について見ていきましょう！

1. 注文住宅にかかる3つの諸経費

 注文住宅を建てるためには土地と建物の費用以外に「土地の諸経費」「建物の諸経費」「住宅ローンにかかる費用」の3つの諸経費が必要です。

 それぞれどのような内容なのかを詳しくご説明します。

2. 土地にかかる費用

 一般的に土地購入時に土地価格以外に必要な諸経費は以下の通りです。

2-1. 仲介手数料

 仲介手数料とは、土地や一戸建てを仲介業者(不動産会社)を通して売買する場合に支払うお金のことをいいます。

 仲介業者の利益となるお金です。仲介手数料は法律によって上限が決まっています。400万円を越える物件の場合は【売買価格×3％+6万円+消費税】が上限となります。例えば、1,000万円の土地の場合、仲介手数料は税込396,000円となります。(400万円以下の物件の仲介手数料の上限は18万円+消費税です)仲介手数料は所有者が宅建業者の場合は発生することがありませんが、市場に出ている多くの売土地は個人所有なので、仲介手数料が発生することを覚えておいてください。

2-2.固定資産税の清算金

 土地の引渡しをする年の固定資産税は売主様と買主様で日割り精算します。1月1日に所有している人に対して納税通知書が届くからです。売主様には納税通知書に従って1年分納めてもらい、所有者が変わる日以降の分を買主様が売主様に返金する形をとっています。関西では4月1日を起算日として計算することが多いです。

2-3.土地契約時の印紙代

 土地の売買契約書には印紙を貼ることになっており、その印紙代は売主様・買主様それぞれが1通分ずつ負担します。例えば、1,000万円超5,000万円以下の売買金額の場合は印紙代は軽減措置により1万円です。こちらは必ず必要になるお金です。

2-4.登記費用

 土地を購入したら名義を変えなければなりません。これを登記といいます。登記簿上の所有権を移転させたり住宅ローンの抵当権の設定をしたりするのに登録免許税という税金を納めなければなりません。登録免許税は固定資産税評価額と定められた税率から計算されます。

 加えて、物件によってかかる費用がいくつかあります。多いのはライフラインに関する費用やブロックフェンス代です。

 ライフラインに関する費用としては水道加入金と受益者負担金があります。これらは上水道・下水道それぞれを使用する際に市町村に支払うお金です。ブロックフェンス代とは新たに整備された分譲地などで境界に立てられたフェンスに対するお金です。これはブロックフェンスを設置した売主様にお支払いすることになります。滋賀では業者さんが分譲地を開発して販売するケースも多い上、業者さんによってライフライン費やブロックフェンス代の有無や金額が異なります。

 また、それ以外に必要な費用が発生する場合がありますので、土地価格だけで見るのではなく諸経費含めて総額いくらかかるのかを予めしっかりと確認しておくようにしましょう。

  土地の諸経費は物件価格の1割程度必要であることが多いですが、土地によって必要な諸経費が様々です。地域によってかかる費用などもありますので、購入前に物件価格以外で必要な諸経費に関してしっかりと確認するようにしましょう。

3. 建物にかかる費用

 建物は建物代金以外に様々な諸経費が必要です。建物会社さんによって見積もりの作り方や名称が異なります。また、以下に挙げられた内容が建物代金に含まれていることもありますので、参考程度にご覧ください。建物の諸経費としては、だいたい400万円～500万円くらいかかります。

3-1.登記費用

 土地と同様に建物にも登記を設定する必要があります。ただし、土地とは違い新築の登記は2つあります。保存登記と移転登記です。保存登記とは新たに建物を建築したときに「ここに建物があります」と示すためのものです。そして、それが「私のものです」と示すのが移転登記です。

3-2.火災保険

 火災保険は、火災や水災、風災によるお家の損害を補償してくれる保険です。住宅ローンを組む場合は火災保険の加入が必須です。火災保険という名ですが、台風や水害による損害に対しても保険金が下ります(契約するプランによる)。また、近年では地震がとても多く、その被害も大きくなっています。火災保険はオプションとして地震保険にも加入することができます。地震による火災は火災保険では補償されないので、未来の安心のために地震保険にも加入することを強くオススメします。

3-3.外構費

 お家の外回りは、お家全体の見た目を大きく左右します。
しかし、外構費は希望をたくさん盛り込むと驚くほど高額になることがあるので注意が必要です。駐車スペースにコンクリートや石材を敷いたりデザイン性の高いものにすると金額は跳ね上がります。「こういうアプローチにしたい」という希望を出しつつ、予め「100万まで！」と決めてプランニングしてもらうと安心です。

3-4.地盤調査費用や建物を建築する上で必要な経費(付帯工事費)

 注文住宅の場合、建物の本体代金の他に建物建築確認申請費用や水道や電気工事費、地盤調査費用などが必要になります。これを付帯工事費といい、諸経費に含まれる場合もあれば、別枠で見積もり書などに記載されている場合もあります。

4. 住宅ローンにかかる費用

4-1.保証料

 保証会社に融資の保証人となってもらうための費用です。借りる人の年収などの経済状況や借入金額や返済期間などによって金額が異なります。住宅ローン実行時に一括で支払う方法と金利に上乗せして毎月支払っていく方法があります。金利に上乗せする方が結果的に多く支払うことになってしまうので、住宅ローン実行時に一括で支払う方法もオススメしています(保証料自体も借入額に含めることができます)。

4-2.銀行手数料

 住宅ローンを借りるために銀行に支払う手数料のことです。金融機関によって5万円や10万円など金額が異なります。

4-3.融資手数料

 住宅ローンを借りる方がローンを借りるための手続きを不動産会社に依頼して、不動産会社に手続きを代行してもらった時に支払う費用のことをいいます。

4-3.印紙税

 住宅ローンを借りる契約のことを金銭消費貸借契約といいます。その契約を締結したときに契約書に貼る印紙の費用です。

5. 予算オーバーを避けるためには

 土地や建物にかかるお金をすべて合わせた金額が想定していた総予算を上回ってしまっては大変です。そうならないために、土地を検討している段階や建物を検討している段階など細かく費用を試算してもらい予算オーバーにならないかどうかを逐一確認しておくことが大切です。

  念願のマイホームが建ったのに、毎日お金の心配をしながら生活するのは本末転倒です。

 その後の暮らしも楽しむために予算の管理はしっかり行なうようにしましょう！

6. まとめ

・土地代と建物代金以外に、それぞれの諸経費と住宅ローンの諸経費が必要です。

・土地や建物会社によって費用が異なります。

・予算オーバーしないために、逐一見積もりを出してもらうなどしてチェックしましょう！

7. 【滋賀で家を建てるなら匠工房】

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 こんにちは！匠工房です。本日は後悔しない注文住宅についてお話しします。

 ほとんどの方は注文住宅は一生に一度しか建てることがないと思います。一生に一度のマイホームに関わらず、「こうしておけば良かった」と後悔する方は少なからずいらっしゃいます。今回は、後悔しない注文住宅を実現するために、先人の後悔例と後悔しないためのポイントについてお話しします。

1. 玄関で後悔した例

 玄関での後悔で多いのは、「もう少し広くしておけば良かった」です。特にお子様が生まれた家庭では、ベビーカーの置き場所やお子様の野球などの習い事道具を置いておくスペースに困ったという失敗談が多いです。土間部分を広くするだけでなく、収納スペースも確保しておくことで使いやすく収納しやすい玄関になります。 

 また、帰宅時玄関が暗いというお話もよく聞きます。夜、鍵を使う際に暗くて見えづらかったりスイッチが遠くて使いづらかったりするケースが多いです。玄関ドアを鍵を使わずに施錠開錠できるスマートキー搭載の玄関ドアにしたり、人感センサーで自動的に照明が付くようにすると便利です。

2. 水まわりで後悔した例

 水まわりの後悔談も多く聞きます。お風呂やキッチンなどはショールームで魅力的なプレゼンを聞いてオプションをつけたけど、結局使っていないことも多いようです。

 例えばお風呂のテレビやミストサウナなどです。お金がかかっただけで活用しなかったらもったいないですね。 

 また、キッチンの収納を良く考えなかったために、ゴミ箱の置くスペースに困ったり収納したい物が収納できなかったりするケースもあります。

3. 屋外で後悔した例

 後悔ポイントはお家の中だけで生まれるものではありません。お家の外で後悔してしまうこともあります。

  例えば敷地が広すぎて外構費が想定より高くなってしまい、削るためのほとんどが砂利の殺風景な敷地になってしまったり、駐車スペースのことだけ考えており自転車が置きにくくなってしまったり等です。屋外水栓が使いにくい位置に作ってしまったといったお悩みもありました。

4. 収納で後悔した例

 欲しい場所の収納が狭く、あまり使わない収納スペースを広く取ったので使いづらいといったお声や、そもそも居室の広さを重視しすぎて収納が少ないといった失敗談もあります。どこに何を収納したいかを予め想定した上で位置や広さを決める必要があります。

5. 予算で後悔

 住宅ローンで借りられる額いっぱいまで借りてしまい生活が苦しいという声もあります。お家を広くすればするほど建設費がかかりますし、外構費もある程度見込んだ上で予算を組まないと思わぬ出費となります。注文住宅を打ち合わせしていくと扱う金額が大きすぎて、数万円のオプションを「これくらいなら」と感じてしまいがちなので注意が必要です。

6. 後悔しないためのポイント

6-1.今だけでなく、将来の暮らし方も見据える

 年齢を重ねることで暮らしは変わっていきます。お子様が生まれ、成長すれば必要な物も変わっていき、収納する場所も必要です。家庭内で事故が起きにくいようバリアフリーにしたり、階段を出来るだけ使わないような間取りにしたりしておくと安心です。

6-2.資金計画をしっかり立てる

 住宅ローンの借りられる額と返していける額は異なります。無理のない支払額を決定し、そこから逆算して総額を決定しましょう。その総額を上回らないよう打ち合わせをすることが大切です。予算を圧迫しやすいのはオプションや外構費です。本当に必要なところにお金をかけられるように、注文住宅では冷静に判断することが大切です。

7. まとめ

・予算を明確にし、オプションをつけるかつけないかなどは冷静に判断しましょう

・今の暮らしだけでなく、将来の暮らし方も見据えて計画しましょう

8. 【滋賀で家を建てるなら匠工房】

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　こんにちは！匠工房です。本日は注文住宅が完成するまでの期間についてお話しします。

　注文住宅は住めるようになるまで時間がかかります。土地探しから打ち合わせ、工事までの手続きや工事期間など、やることがとてもたくさんあるからです。それでは注文住宅が完成するまでにどれくらいの期間がかかるのか、見ていきましょう。

1. 注文住宅ができるまでの期間

　注文住宅を計画し始めてから注文住宅が完成するまでの期間は、8カ月から15カ月くらいだと言われています。土地探しから始めるのか、土地はあるので建物から始めるのかで期間も大きく変わります。今回は土地探しから始めた場合、どのような過程を経て注文住宅が完成するのかについて解説していきます。

2. 注文住宅ができるまでの流れ

 注文住宅の計画から完成までの大まかの流れは以下の通りです。

①資金計画

②土地探し・契約

③建築会社探し・契約

④建築確認・着工

⑤完成

  それでは詳しく解説していきます。

2-1. 資金計画

 家づくりで1番大切なのが資金計画です。住宅ローンでどのくらいの金額を借りることができるのかを事前審査で確認し、実際に支払いをしていくのに無理のない金額がいくらなのかを確認します。月々の支払いを確認することで、住宅ローンで借りる金額や自己資金の額を想定することができます。そこから家づくりに関わる総額の予算を知ることができます。

 また、優先順位を家族内で決めておくことも重要です。どんなところに住みたいか、土地にこだわるのか建物にこだわるのか、どんな家に住みたいかなど、住む人によって様々です。いざ土地選びや建物の打ち合わせになって意見がぶつかると、決定に時間がかかってしまいます。そうならないようにまずは家族で希望を出し合い、優先順位をつけましょう。優先順位をつけておくことでスムーズに土地選びや建物の打ち合わせを行なうことができます。

2-2. 土地探し・契約

 建物屋さんによっては、土地探しは不動産屋さんへ行って自力で探してきてくださいと言われる会社さんもあれば、土地探しも合わせてしてくれる会社さんもあります。滋賀の場合、ハウスメーカーなど建物建築のみを行なう会社さんから、不動産屋さんを紹介してもらうことが多いです。匠工房では土地探しから注文住宅まで一貫してお手伝いさせていただきます。ハウスメーカーさんからの依頼で土地探しのみお手伝いするケースもあります。

2-3. 建築会社探し・契約

 土地と建物会社探しの正しい順番は決まっているわけではありません。建物会社をじっくりと決めたい場合は、スタートからモデルハウスや完成見学会などに積極的に行って何社かに絞っておくとスムーズです。

2-4.建築確認・着工

 土地と建物の契約や建築確認などの手続きが終われば工事が始まります。建築確認とは、家を建てる工事をする前に建物や地盤が建築基準法に適合しているか確認することをいいます。工事自体は5カ月から6カ月ほどかかるのが一般的ですが、雨や雪が続いたり近年では世界的な情勢の関係で部材などが入りにくくなっているので、6カ月以上かかることもあります。

2-5.完成

 工事が完了したら、施主検査を行ないキズなどがないか確認したあと、お引渡しを行ないます。

2-3. 建築会社探し・契約

3. 完成まで時間がかかるケースとは？

　注文住宅で時間がかかるのはどのようなケースでしょうか？

　1つ目は、土地や建物を決めるのに時間がかかるケースです。土地は探し始めてすぐに見つかる場合もあれば、1年以上かかることもあります。希望するエリアや価格帯、広さなどにもよりますが、希望が多ければ多いほど、見つかる可能性も低くなります。

　土地探しにおいて1番大切なことは「優先順位を決めておく」ことです。住む場所や価格帯、土地の形状、広さなど、土地を決める要素は多くあります。特に駅や学校、職場への距離などは家族間でも揉めやすいです。闇雲に探すと、どういった土地に住みたいか分からなくなってきて、土地探しが難航してしまいます。そのため、あらかじめ土地の条件を洗い出し優先順位を決めておくことで納得のいく土地で契約することができます。

　建物会社についても同様で、滋賀県内でも100近くの建物会社があります。どんなテイストや仕様の家がいいのか、資料請求などをしてまずは情報を集めましょう。次にモデルハウスや完成見学会へ行き、直接建物を見てみましょう。いろいろなお家を見ておくことで、間取りやインテリアの希望も固まりやすくなります。

　2つ目は建築に必要な手続きや申請、工事が多いエリアに家を建てるケースです。市街化調整区域での建築のための申請や上下水道の整備、上物の解体など、注文住宅の建築そのもの以外にしなければならない工事や申請がある場合は、その分時間もかかります。

　滋賀県では市街化調整区域も多く広がっています。申請に時間がかかるエリアもありますので、予め調査をしてもらってから土地を決定するようにするなどの対策も必要です。

4. 住みたい時期からの逆算が大事

　注文住宅をスムーズに完成させるためには、住みたい時期から逆算していくことが大切です。例えば再来年の4月には住み始めたいならその1年前から少しずつ準備し、半年前の10月までには着工できるようにする必要があります。土地を検討する際には、どんな申請が必要か、どのくらいの期間必要かを確認しておくようにしましょう。

5. まとめ

　注文住宅は様々な過程を経て完成します。住みたい時期に向けて逆算した上で、余裕を持って取り組めるようにだいたいのスケジュールを把握できるようにしましょう。

6. 【滋賀で家を建てるなら匠工房】

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 こんにちは！匠工房です。本日は間取りで失敗しない方法についてお話しします。

 家は何度も建て替えられるものではありません。一度決めた間取りを変更するには多額のリフォーム費用がかかります。構造の関係で間取りの変更が難しい場合もあります。匠工房はリフォーム会社でもありますので、今住んでいるお家のご不満な部分や変えたい部分のご相談をいただきます。

 後悔のない間取りにするためにも、間取りの失敗例を参考に、暮らしやすい間取りを決めるための方法を見ていきましょう。

1. 間取りでよくある失敗例6選

1-1.収納

 収納が足りなかったり、使いづらい場所にあるというお話をよく聞きます。収納はたくさんあるに越したことはないと思いがちですが、使いにくいところに広い収納があったり、欲しいところの収納が狭かったりするとあまり意味を成しません。どこに何を収納するかと予め想定した上で収納場所や広さを検討する必要があります。

1-2.家事動線が使いにくい

 洗濯・料理などの家事に加え、仕事や育児で忙しい毎日の中、無駄のない生活を送るために家事動線の良い間取りにすることは重要です。水まわりが離れた間取りなどでは家の中を移動する距離や時間が増えもったいないです。家族ごとに生活サイクルは異なりますので、生活に合わせた間取りにすることが大切です。

1-3.部屋が狭すぎる・広すぎる

 リビングを広くするためにキッチンが狭く圧迫感の空間になってしまったり、最低限の広さで家具などを置くと思ったより狭すぎてしまったりといったケースがあります。また、室内ドアの少ない開放的すぎる間取りは、料理のニオイなどが家全体に広がってしまうなどの問題があります。置きたい家具やインテリア、ニオイの広がり方を想定した間取り作りが大切です。

1-4.コンセントやスイッチに位置が使いにくい

 コンセントの位置や照明のスイッチの位置も良く聞く失敗の1つです。使わない位置にコンセントがあるのに欲しい場所にはない…ここにも照明を取り付ければ良かった…などといったことにならないよう、しっかりと考える必要があります。

1-5.日当たりが悪い・良すぎる

 リビング以外の部屋の日当たりが悪く、じめじめする家になってしまった…や、家と家との距離が思ったより近く家全体が暗いなどといった明るさのご相談もあります。逆に、日当たりのいい家にこだわったら日が入りすぎて夏が辛いというお家もあります。日が入りすぎるとテレビが見えづらかったり床やクロスがすぐ日焼けしてしまったりしてしまいます。

1-6.音の伝わり方でストレスを感じる

 リビングや寝室の近くにトイレを配置したら音が気になってしまう、吹き抜けで2階にまで声や音が響き夜寝られない、など音の伝わり方に不満を感じられる方も多くいらっしゃいます。トイレと居室の間に収納や廊下を挟んだり、生活リズムがバラバラな家庭での吹き抜けの採用は避けたりといった対策が必要です。

2. 間取りで失敗しない方法

 間取りを考える上で最も重要なことは「シュミレーション」です。1日の生活の流れやスタイルを明確にし、何をどこに置きたいかまで想定すると失敗が減ります。

 ポイントとしては、

①1日の家事や育児などの流れを確認する

②家具やインテリアをどこに置きたいか、サイズはどんな大きさか

③どこに何を収納したいか、収納したい物の大きさ

④間取りの中で1日過ごすシュミレーションをしてみる

⑤実際にスイッチやコンセントを使う場面をイメージしてみる

 冒頭でもお話しした通り、家が建ってしまっては間取りを変更することはとても大変です。打ち合わせの段階で時間をかけてシュミレーションをして、後悔のない間取りにしましょう！

3. 失敗しない間取りが揃うタクミセレクト

 とはいえ、どんな間取りにしようかと悩む方も多いでしょう。匠工房がオススメするコンセプト住宅タクミセレクトは、匠工房の設計士がこだわって作成した間取りを10プランご用意しています。きっと皆さんにぴったりな間取りが見つかるはずです。　

4.まとめ

・1日の生活の流れをシュミレーションしながら間取りを決めるべし

・置きたい家具やインテリアのサイズ感を間取りに反映し、圧迫感を感じない空間づくりをしましょう

5. 【滋賀で家を建てるなら匠工房】

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 こんにちは！匠工房です。今回は土地探しについてお話しします。土地探しをしていて、資料に「更地」や「古家付き」あるいは「上物あり」などと土地の状況が書かれているのも目にしたことはありませんか？更地は土地の上に何も建っていない状態のことですが、逆に建物が建っている状態で土地として販売されている土地もあります。それでは古家付き土地について、詳しく見ていきましょう！

1. 古家付き土地とは？

 古家付き土地とは、土地に建物が建っている状態で土地として販売している物件のことをいいます。空き家期間が長く建物として使えそうにない状態の建物がある場合、売主さんは古家を残したまま土地として販売されることも多いです。 

 なぜなら建物を解体して更地にしてしまうと固定資産税が跳ね上がってしまうからです。一般の方が土地を売る場合、いつ売れるか分からないため固定資産税をできるだけ抑えたいという理由から、古家付き土地として販売されるケースも多いです。

2. 古家付き土地のメリット

2-1. 家が建ったときの参考になる

 土地に中古戸建が建っている場合は、建て替えたときのイメージがつきやすくなります。土地に対してどのような配置で建っているか、窓はどの位置についているかなどを見ておきましょう。「窓の数を増やさないと暗いな」「車は今と同じ位置だと便利だな」といったように、更地ではイメージがつきにくいことも気づきやすくなります。

2-2. 安く買える可能性がある

 古家付き土地で新しい家を建てる場合は、もちろん既存のお家を解体する必要があります。売主さんの中には、解体費用を見越して土地自体の価格を少し低く設定してくれていることがあります。また、購入が決まればお引渡しまでの間に売主さんの金銭負担で既存のお家を解体してくれるケースもあります。この場合は解体費用がかからないため、土地費用は相場通りのことも多いです。

3. 古家付き土地のデメリット

3-1.解体費用・整地費用がかかる

 古家付き土地では当然既存の建物の解体費用がかかります。木造のお家であれば約3～5万円/坪、鉄骨やRCのお家であれば約5～8万円/坪ほどです。これに加えてお家の中の家具家電が残っている場合はそれらの処分費、庭石など立派なお庭があればそれらも撤去し整地する費用がかかります。ちなみに、お家の中の家具家電等(残置物)は売主さんの方で撤去するケースもあります。売買時の契約内容についてしっかりと確認するようにしましょう。また、残置物の撤去を売主さんにしてもらうなど交渉してみてもいいと思います。

3-2.土地の境界があいまいなケースがある

 古い建物が建っている土地では、土地の境界や測量があいまいなこともあります。土地の境界はしっかりと確認しておかないと、後々揉める原因ともなりますので注意しましょう。

3-3.上下水道などのライフライン整備が必要な場合がある

 上下水道などのライフラインが整備される前に建ったお家の場合、浄化槽から公共下水への切替工事などが必要な場合があります。工事費や使用料が別途必要となりますので、しっかり確認するようにしましょう。

4.まとめ

・古家付き土地は費用がどのくらい必要か確認することが大切です。土地にかかる総額を見た上で、購入するかどうか検討するようにしましょう。

　こんにちは、匠工房です。今回は住宅ローンと転職の関係についてお話しします。マイホームのご相談に来られるお客様の中には「転職して間もない」方や、「転職を考え中」の方も多くいらっしゃいます。転職は、住宅ローンの審査に少なからず影響します。

　詳しく見ていきましょう。

1. 住宅ローン審査で見られる「仕事」について

1-1.一定以上の勤続年数が必要

　住宅ローンの審査では、勤続年数がどのくらいあるのかが重要視されます。なぜなら、勤続年数が長いほど安定した収入が得られると考えられているからです。転職したての場合、職場に馴染めなかったり勤務条件が希望と異なっていたり等の理由で再び転職する可能性があります。職場を点々とする人は収入が安定せず、そういった人に対して高額融資をするのはリスクが高いと金融機関には判断されてしまいます。

　勤続年数はどのくらい必要なのでしょうか？一般的には3年以上必要だと言われています。しかし、金融機関によっては1年以上あれば審査をしてくれるところもあります。必ずしも3年以上待たなければならないわけではありませんので、悲観せず不動産屋さんや金融機関に相談してみましょう。

1-2.収入

　住宅ローンは、例えば年収が300万円だから借りられないといったことはありません。しかし希望金額を借りることができない可能性はあります。年収が300万円の人に5,000万円の融資をするにはリスクが高いですよね。したがって、今は年収600万円だけど、住宅ローンの審査中に転職し年収が300万円になったという場合は、現在の年収額を見られることになるので希望融資額に届かない可能性が高いです。

 　また、正社員や公務員は収入や雇用形態の安定性から契約社員や派遣社員に比べ評価が高くなります(契約社員や派遣社員が融資を受けられないわけではありません)。

1-3.勤務先

　一部上場企業から中小企業に転職したからといって融資が受けられなくなる、ということは決してありません。しかし、勤務先が住宅ローンの審査に全く影響がないとも言えません。例えば、赤字経営が続いている企業の役員をしている方が住宅ローンを組みたいケースがあったとします。赤字経営が続いているということは、安定した収入を見込むことが難しいと見られますので審査通過は厳しいでしょう。安定した経営をしている企業に勤めている方に、金融機関は融資をしたいと考えているからです。

2. 住宅ローン審査前の転職

2-1.勤続年数と年収がカギ

　住宅ローンの審査直前に転職をした場合、勤続年数は0年からのスタートになります。前述した通り、住宅ローンでは勤続3年以上が理想で、これを満たしていない場合審査を受け付けてくれない金融機関もあります。また、勤続1年に満たない状態で審査をする場合、その数か月分の給与明細をご提出いただき、1か月分の給与×12か月分で単純計算された額が年収となります。実際の年収と異なっているとしても、源泉徴収票のように年収を確認できる書類がない以上はこのような見方となりますので注意が必要です。

　審査中の転職には特に注意が必要です。むしろ、審査中の転職は避けていただく方が良いでしょう。審査時と年収が異なるほか、勤続年数は0年となり審査時に必要な勤務先等の情報も全て異なるため、審査のやり直しが必要となってしまうからです。

2-2.転職がネックにならないケース

　逆に、転職が問題にならないケースもあります。3年以下の勤続年数の場合、職歴書の提出を求められるケースが多いです。その際に転職理由を記載します。転職の理由が「ヘッドハンティング」や「キャリアアップ・年収アップのための転職」だった場合はプラス要素として見られることがあります。また、前職と現職の業種が同じだった場合、金融機関によっては勤続年数をまとめて見てくれるケースもあります。転職すべてが住宅ローンの審査通過を難しくするわけではないということです。まずは、転職の時期や理由も含めて、不動産屋さんや金融機関に相談することをオススメします。

3. 住宅ローン返済中の転職

3-1.住宅ローン控除の申請方法に注意

　住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、住宅ローン控除を利用される方も多いと思います。住宅ローン控除は初回の申請は確定申告が必要ですが、2回目以降の申請は勤務先での年末調整で可能になります。では転職した場合、2回目以降の申請はどうすればいいのでしょうか？

　年内に退職・転職された方は、転職先の会社で年末調整をすれば大丈夫です。一方退職した次の年に転職をした方で、年末調整の時期にどこの会社にも属していない場合年末調整での住宅ローン控除申請はできません。その年の住宅ローン控除の申請は確定申告をしていただく必要がありますので注意が必要です。

3-2.月々の支払いに注意

　住宅ローン返済中に転職した場合金融機関に報告するよう住宅ローンの約款に書かれていることが多いです。勤務先が変わった場合はきちんと金融機関に届け出ましょう。

　また、住宅ローン返済中での転職でも、もちろん年収の前後はあると思います。年収アップであれば問題ありませんが、年収が下がった場合月々の支払いが難しくなる可能性が考えられます。返済条件の変更を視野に入れ、金融機関に相談してみましょう。返済条件の変更にも審査が必要なので、必ずしも変更できるわけではありません。大事なのは、住宅ローンを組む前に転職等により年収ダウンの可能性を見越した資金計画を検討することです。

4.まとめ

・転職直後の住宅ローン審査通過は、勤続年数や年収の面で難しいことが多い。

・審査中の転職は避けて

・転職の予定がなくても、今後転職等で年収のダウンした場合のことも考えた資金計画が大切

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 こんにちは、匠工房です。引き続き土地探しについてのお話をします。今回は境界についてです。土地を選ぶときに必ずチェックしていただきたいのが「境界があるかどうか」。

 境界がない土地を買ってはいけないわけではなく、その際の対処法を知っておくとトラブルを防ぐことができます。

1. 境界トラブルに注意！

 境界とは、隣地と所有地を分ける境目のことをいいます。境界が不明のまま家を建ててしまうと、実は隣地の一部を所有地として家を建ててしまっていたり、越境してしまっていたりとトラブルに繋がってしまいます。境界トラブルは解決できないまま、裁判沙汰になってしまうこともありますので土地を買う際には十分に注意する必要があります。

2. 境界で確認すること

2-1.境界杭がある場合

 境界杭とは、隣地と所有地の境目がここだと分かるような印のことをいいます。

  境界杭は様々なタイプがあり、金属プレートや杭、石の境界杭などがあります。新しい分譲地などは境界杭がしっかりとありますので、境界で揉めることは少ないでしょう。古くからの住宅地の場合はあったりなかったりするので、四方かならず確認してみましょう。

2-2.ブロック塀がある場合

 ブロック塀は、場所によって境界線上に建っていたり、境界線の内側、外側に建っていたりします。

 ブロック塀が所有地の内側に建っていたら、
そのブロック塀は所有者の物になるため修繕などもする必要があります。

 外側にブロック塀が建っていたら、ブロック塀は隣地の物となるため修繕は隣地にお願いしなくてはなりません。

 境界線の真ん中にブロック塀が建っていたら、所有者と隣地の共有物となります。修繕などをする際には費用を折半にするなど、話し合いをして費用の負担額を決めていく必要があります。

 ブロック塀だけがあり境界杭がない場合はブロック塀がどちらの所有物なのか、それとも共有物なのかをハッキリさせておかないと、いざブロック塀が壊れてしまった場合の負担の割合で揉めてしまう可能性が高いです。

3. 境界が分からない場合

 境界杭がなく近隣に聞いても境界がハッキリしない場合は、土地家屋調査士さんに依頼して境界を確定してもらうことをオススメします。土地家屋調査士さんは測量図などの資料や近隣さんとの立ち合いを基に境界確定図を作成したり境界杭を設置したりしてくれます。もちろん費用はかかりますが、長い目で見たときに境界についての揉め事を起こさないためにも、境界はしっかりと確定させておいた方がいいです。

4.まとめ

・土地を検討する際は、境界がしっかりと分かっているかどうかも確認するようにしましょう。

・境界が不明な場合は土地家屋調査士さんに依頼してしっかりと境界を確定させておきましょう。永く住む場所でのトラブル回避は重要です。

 こんにちは、匠工房です。今回は個人信用情報についてお話しします。個人信用情報に傷がついていると、住宅ローンの事前審査は通りません。高額融資へのリスクが高いからですね。今回は、個人信用情報について心当たりがある方は不安に思っている方はどうすればいいのか？についてお話ししていきます。

1. 個人信用情報の見方

1-1.個人信用情報を開示しよう

　個人信用情報は各機関から情報開示請求をすることができます。手軽にインターネットから請求できますし、窓口や郵送にて請求することも可能です。
個人信用情報は、CIC・JICC・KSCに登録されています。全ての情報開示請求をすることができますが、主にCICはクレジットカードや携帯料金、JICCは消費者金融やカードローン関係、KSCは銀行ローン関係が登録されているので、まずは心当たりのある機関に請求してみてください。
情報開示には1,000円ほど手数料が取られますので注意が必要です。

1-2.個人信用情報の見方

①CIC　(https://www.cic.co.jp/)まずは「入金状況」を見てみましょう。

毎月きちんの支払いがされているかどうかを確認することができます。月々の下に記号があり、その意味は以下の通りです。

＄：請求通りの入金あり
P：請求額の一部の入金あり
R：本人以外の入金あり
A：本人の事情により、期日までに入金されなかった
B：本人の事情とは無関係の理由で入金されなかった
C：入金されておらず、原因不明
-：請求も入金もなし
空欄：クレジット会社等からの情報の更新がなかった

PやAが記載されている場合、住宅ローンの審査に影響があるので注意が必要です。

次に「返済状況」を確認します。この欄に「異動」の記載がある方は、残念ながら住宅ローンの審査には大きく営業を及ぼします。異動とは、返済の遅れ(61日以上または3か月以上)がある場合や保証会社が代わりに返済した場合、破産手続きが決定した場合に表示されます。支払いに遅れがある又は返せない人という風に捉えられますので、信用力を失い審査の通過は非常に厳しいです。

②JICC　(https://www.jicc.co.jp/)

JICCでは「異動参考情報」に注目しましょう。内容は以下の通りです。

延滞：期日から3か月以上入金されていない
延滞解消：入金されたので延滞がなくなった
債権回収：契約先が強制執行、支払い督促などの法的手続きをした
債務整理：契約先に返済金額の減額等を申し入れた情報
保証履行：保証会社が本人に代わり支払いをした
保証契約弁済：契約先が保証会社から一括支払いを受けた以上のような内容が記載されていたら、要注意です。

③KSC　(https://www.zenginkyo.or.jp/)

KSCでは「残債額・入金区分」を確認してください。

〇：請求通りの入金あり
△：請求額の一部の入金あり
✕：入金なし
P：事情により入金なし
-：請求はないが入金あり△や✕の記載がある場合は、要注意です。

2. 個人信用情報に傷がついていたら？

2-1.情報の回復を待つ

 上記のような要注意事項が記載されていた場合、個人信用情報に傷があるといえます。ではこのような場合はどうすればいいのでしょうか？

 個人信用情報は、訂正や削除を請求することはできません。しかし、保有期間があります。この保有期間中は、その支払いを終えていたとしても消えることはありません。保有期間が終了するのを待ち、個人信用情報の回復を待ちましょう。

2-2.情報の保有期間

 個人信用情報の保有期間は情報や機関によって異なります。ローンやクレジットカードの契約内容や返済状況、債務整理や債権回収などは約5年が保有期間です。(JICCの場合、債権譲渡の事実に係る情報については当該事実の発生日から1年以内。KSCの場合、民事再生手続開始決定の日から10年を超えない期間。)ローンやクレジットカードの申し込み情報は、照会した日から約6か月が保有期間になっています。

2-3.パートナーに組んでもらう

 保有期間を待てない場合でも個人信用情報に傷がある以上、その方名義で住宅ローンを組むことは非常に難しいです。他の方法としては、パートナーの方名義で住宅ローンを組むという方法があります。年収や条件などが変わるかもしれませんが、検討してみるのも１つの手です。

3. 個人信用情報に傷をつけないために

3-1.遅滞や払い忘れに注意！

 個人信用情報に傷をつけないためには、クレジットカードやローンの返済を忘れずにしっかりと払い続けることが何より大切です。お金にルーズになってしまうと、結果的にマイホームという大きな買い物の機会を失ってしまうことになります。後々困ることのないよう、お金の管理はしっかりしておくようにしましょう。

3-2.カードの持ちすぎに注意！

　クレジットカードはキャッシング機能がついているため、使っていなくてもクレジットカードを複数枚所持している人は金融機関にとって印象が良くありません。持っているだけで個人信用情報に傷がつくことはありませんが、使用していないクレジットカードがあれば解約しておきましょう。

4. まとめ

・個人信用情報に傷がある場合、保有期間を過ぎなければ住宅ローンの審査には不利になってしまう

・お金の管理はしっかりと！支払いは忘れないように気を付けましょう！

・個人信用情報に不安がある方は、まずは匠工房へご相談ください！

 こんにちは！匠工房です。本日はお家の性能の中でも重要な気密についてお話しします。

1.気密とは

 「気密」とは、隙間をなくして空気の出入りを少なくすることをいいます。気密性が高い家とは、隙間がない家と言い換えることができます。隙間があると家の中の空気が出入りしてしまい、冬は寒く夏は暑いという過ごしにくいお家となってしまいます。

2. 気密が重要な理由

2-1.断熱材を守るため

 気密性を高くする理由の1つは、断熱材を守るためです。水蒸気を含んだ湿った空気は、温度の低い方へと流れます。冬は室内から室外へ、夏は室外から室内へと逃げていくのです。その際に、壁面や床下、天井などを空気が移動すると、部屋との温度差によって結露を引き起こします。結露によって断熱材が弱らないよう、空気を通さない気密性が必要なのです。

2-2.計画的な換気を

 お家の中は常に換気をしておく必要があります。なぜなら室内の空気は建材などから発生する化学物質やニオイなどが充満しているからです。換気をせずに放置するとシックハウス症候群などの健康被害を引き起こします。室内の空気を排出し、室外の新鮮な空気を取り込むことで、常にキレイな空気が室内を満たすようになります。

 24時間換気は、家の中の空気を計画的に入れ替えてくれます。気密性のない家だと、換気経路がバラバラになり24時間換気が機能を失ってしまいます。それを防ぐために、気密性を高める必要があるのです。

3. 気密性を判断する基準

 気密性を示す数値のことを、C値(隙間相当面積)といいます。建物全体にある隙間面積（㎠）を延床面積（㎡）で割った数値で、C値は低いほど気密性が高いといえます。元々は5.0という基準値(寒冷地では2.0)が設けられていたのですが、平成14年以降その基準もなくなってしまいました。「施工前に数値が確認できない」や「施工後の検査にコストがかかる」などの理由からです。

  しかし、上記のように快適な家で暮らすなら気密性の高さは必須です。検討している建物屋さんには、気密性の高さについて質問してみるのもいいですね。

4.まとめ

・気密性の高さは、快適なお家で暮らすために必要なチェック項目です。

・見た目や設備だけでなく、目には見えない気密性の高さにも目を向けていただきたいです。

 こんにちは、匠工房です。今回は住宅ローンの本審査についてお届けします。

1.本審査とは

1-1.事前審査と本審査

 本審査とは、事前審査と土地や請負契約が終わったあとに行なう、金融機関による2度目の住宅ローン審査です。

 事前審査は住宅ローンの契約者の返済能力について簡単に審査するものですが、本審査では長い時間をかけてより厳密に行なわれます。

 また、返済能力だけでなく本人の健康状態も確認されます。団体信用生命保険の加入審査です。さらに購入する土地や建物の担保価値についても審査されます。例えば3000万円の借入れをしたい場合、金融機関はその土地や建物が3000万円を融資しても問題ない価値があるかどうかを判断する必要があります。市街化調整区域のように家が建てられる人が限られるような土地は活用方法も限られるため価値が低いと見なされることがあります。その場合は希望額より低い額で審査が下りることもあります。

1-2.本審査に必要なもの

 本審査では事前審査より厳密な審査をするため公的な書類を用いて審査を行ないます。審査期間は2週間ほどで、場合によっては1カ月ほどかかることもあります。

 本審査で必要なものは以下の通りです。

・ローン本審査申込書

・団体信用生命保険審査用紙

・運転免許証などの本人確認書類

・健康保険証

・住民票

・実印

・印鑑証明書

・課税証明書または納税証明書(確定申告の有無で異なります)

・登記簿謄本

・(土地)売買契約書・重要事項説明書

・(建物)請負契約書・建築確認済証一式

印鑑証明書や課税証明書などは役所や市町村によってはコンビニで取得することができます。取得にはお金がかかりますのでご注意ください。

2. 本審査に落ちる原因と対策

 事前審査を通過していれば、基本的に本審査で落ちる可能性はあまりありません。しかし、事前審査をしたときと大きく状況が変わっている場合は落ちてしまうこともあります。どういったケースが考えられるのか、見てみましょう。

2-1.転職をした

 まずは転職をしたケースです。事前審査で申告した内容(職場や年収など)が異なっている場合は本審査が通過しにくくなります。あくまでも事前審査で審査した内容に基づいて本審査を行なうからです。勤続年数が0からのスタートとなることや、年収が変化することを考えてもマイホーム計画中の転職は賢明ではありません。

2-2.多額の借入れをした

 やむを得ない場合であっても、多額の借入を事前審査後から本審査までにしてしまうと本審査に大きな影響を及ぼします。こちらも事前審査の内容と大きく異なってしまうからです。また、住宅ローンの借入額は返済比率と関係します。借入れをすると、その分住宅ローンの返済に充てられる額が減ってしまうと考えてください。審査に落ちたり希望額を借りれなくなったりしてしまいます。やむを得ない場合(車が壊れてしまい、ローンで車を買う必要があった等)、早急に担当者に連絡するようにしましょう。

2-3.信用情報にキズがついた

 借入れをした状態で住宅ローンを組む予定の方もいらっしゃるでしょう。その場合、月々の返済は欠かさず行なうようにしてください。もし返済を怠ってしまうと、個人信用情報にキズがついてしまい、本審査に落ちてしまう可能性があります。自己資金に余裕があるなら、事前にその他の借入れは返済し、個人信用情報にリスクがない状態でマイホーム取得に動くようにしましょう。

3. まとめ

・本審査は事前審査と状況が変わらないのであれば恐れる必要がありません。

・やむを得ない借入れや転職などの事情が発生した場合は、必ず担当者に連絡し対処を考えるようにしましょう。 

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